Sokan hiszik, hogy a szerettek nevének feljegyzése az ingatlanra csupa szeretet és nulladik lépés az örökrendezés felé. A valóságban a tulajdonrész-megosztás olyan lavinát indíthat el, amely adóhatóságtól a hitelezőkön át a rokonokig bárkit magával sodorhat.

A lakás tulajdonjogának megosztása elsőre jó ötletnek tűnhet, ám visszafordíthatatlan döntés, amely adó-, hitel- és családi csapdákhoz vezethet. Mutatjuk, mire figyelj!

Az irányítás elvesztése

Ahogy a szakportál is figyelmeztet, amint felkerül valaki más neve a tulajdoni lapra, ugyanazt a jogokból álló „csomagot” kapja meg, mint te: használat, birtoklás, rendelkezés. Ezt később nem tudod egyoldalúan visszavonni. Ha eladnád vagy felújításra hitelt vennél fel, a társtulajdonos beleegyezése nélkül megkötheted a kezed. Sőt, az illető a saját részét akár el is adhatja egy idegennek, és akkor már vele kell egyezkedned.

A lakás feletti teljes kontroll akkor is odaveszhet, ha a kapcsolat megromlik. A jogi közlemény példái szerint sokszor csak költséges pereskedéssel – úgynevezett osztóperek vagy „partition” eljárások útján – lehet visszaszerezni az egyedüli döntési lehetőséget.

Adócsapdák, amelyek nem kímélnek

Az ajándékozás ajándékozási illetéket és szövetségi ajándékadót válthat ki. A jelenlegi, évente 15 000 dolláros (kb. 5,5 millió forint) mentességi határ felett már bejelentési kötelezettség áll fenn – hívja fel a figyelmet a jogi blog. Ha a gyermekedet írod be társtulajdonosnak azzal a céllal, hogy elkerüld az örökösödési illetéket, könnyen lehet, hogy összességében rosszabbul jártok. Az örökléskor megemelt beszerzési érték (step-up) ugyanis elmarad, így a gyerek eladáskor az egész értéknövekmény után fizethet 15–20 %-os tőkenyereségadót.

Gyakori tévhit továbbá, hogy a tulajdoni lap módosítása nem jár átírási illetékkel. Nem házastárs vagy gyermek esetén 2–4 % közötti vagyonszerzési illetéket is kifizettethet az állam – ez egy 60 milliós lakásnál 600–1 200 ezer forint.

Hitelezők, válás, csőd – mások gondjai a te gondjaid

Ha a társtulajdonosnak tartozása keletkezik, a hitelezők jelzálogot jegyezhetnek be az ő hányadára, és ezzel az egész ingatlant eladásra kényszeríthetik. Ugyanez érvényes válás vagy csődeljárás esetén is – emeli ki a szakértői cikk. Az adóhatósági vagy bírósági végrehajtás ráadásul megakaszthat minden eladási vagy hitelfelvételi próbálkozást.

Medicaid és szociális juttatások

Az Egyesült Államokban – és hasonló logika alapján más országokban is – a tulajdon átruházása öt éven belül kizárhatja a jogosultat a hosszú távú ápolási támogatásból (Medicaid look-back szabály). Itthon a szociális ellátásoknál szintén vizsgálhatják az ajándékozást, így az ingatlanról való lemondás később visszaüthet.

Alternatívák a tulajdonrészesítés helyett

• Végrendelet: pontosan meghatározhatod, ki örököl, anélkül hogy most feladnád a kontrollt.
• Élő bizalmi vagyonkezelés (trust): a vagyont te kezeled, miközben a kedvezményezett is védett.
• Megbízási szerződés vagy meghatalmazás: kényelmes és visszavonható, ha csak adminisztratív segítség kell.

Összefoglaló

A tulajdoni lap módosítása visszafordíthatatlan lépés, amely egyetlen tollvonással nyitja ki a kaput adóterhek, hitelezői igények és családi konfliktusok előtt. Mielőtt aláírnád az ajándékozási vagy osztatlan közös tulajdont létrehozó okiratot, egyeztess adótanácsadóval, ügyvéddel és a bankoddal. Néha a legnagyobb szeretet éppen abban rejlik, ha nem osztod meg idő előtt az otthonodat.