Sokan csak egy aláírást látnak benne, pedig a tulajdoni lapra felvett új név évekre befagyaszthatja eladásodat, növelheti adódat, sőt a bank is rögtön kopogtathat.

1. Egy döntés, amit nem lehet visszacsinálni

Amint valakit beíratsz a tulajdoni lapra, a jog szerint már ketten birtokoljátok az ingatlant, teljes jogokkal. A részedet csak közös megegyezéssel tudod „visszavásárolni”, ami vita esetén évekig tartó pereskedést jelenthet. Az új társtulaj akár külön hitelt vehet fel a saját hányadára, sőt el is adhatja azt, neked pedig sem beleszólásod, sem vétójogod nincs. A folyamat tehát gyakorlatilag visszavonhatatlan.

2. Banki és jogi buktatók

Ha a lakáson még hitel van, a szerződésben nagy valószínűséggel szerepel „due-on-sale” záradék: a bank azonnali egyösszegű törlesztést kérhet a tulajdonosváltás miatt. Engedély nélkül bejegyzett névváltoztatásnál nem ritka, hogy a bank felmondja a hitelt. Ráadásul a társtulajdonos adósságai, válása vagy csődje is rád szállhat, mert a hitelezők a házban lévő részesedését lefoglalhatják – ezen a ponton tapasztalják meg legtöbben a „kontrollvesztés” valódi árát kontrollvesztés.

3. Adó- és illetékhullám a nyakunkba

Magyarországon az ajándékozási illeték alapesetben 9 %, ám egyenesági rokonok és házastárs mentesülnek. Ha nem közeli rokonodat írod be, milliós illetéket kell kifizetned. Emellett az adóhatóság ajándékozásként értékeli az ügyletet; a 15 000 USD-nek megfelelő éves mentességi határ felett amerikai jog szerint már ajándékozási adóbevallás szükséges, ami nálunk sincs ingyen ajándékozási. További csapda a jövőbeni eladáskor fizetendő 15 %-os személyi jövedelemadó: az új tulajdonos a te eredeti beszerzési értékedet örökli, így nagyobb lesz a számított nyeresége és az adója is.

4. Hosszú távú tervek: hitelképesség, szociális ellátások

Közös név esetén minden későbbi eladásnál, felújítási hitelnél vagy energetikai támogatásnál mindkettőtök aláírása kell. Ha a másik fél időközben elérhetetlenné válik vagy egyszerűen nem ért egyet, könnyen meghiúsulhat a projekt. Ugyanez igaz a szociális juttatásokra is: öt éven belüli ingatlan-ajándékozás ellehetetlenítheti a későbbi idősotthoni vagy ápolási támogatást, mert a vagyonodat mesterségesen csökkentetted – a következmények néha katasztrofális.

5. Léteznek jobb megoldások

• Végrendelet: pontosan rögzíti, ki örököl, mégis megtartod a teljes kontrollt életed végéig.
• Haszonélvezeti jog: a tulajdoni lapra csak a haszonélvezet kerül, így a jövőbeni használat biztosított, de az ajándékozási illeték alól mentesülhettek közeli hozzátartozók esetén.
• Bizalmi vagyonkezelés vagy családi alapítvány: komplexebb, de hosszú távon stabilabb, főleg nagyobb értékű portfólióknál.

Záró gondolat

Egy név felvitele a tulajdoni lapra nem puszta gesztus, hanem visszafordíthatatlan vagyoni és jogi döntés. Mielőtt aláírnál, kérj írásos választ a bankodtól, konzultálj adótanácsadóval, és hallgasd meg egy ingatlanjogász véleményét. Néhány tízezer forintos tanácsadás ma milliós fejfájástól kímélhet meg holnap.