A bérleti díjak gyorsulva emelkednek, a kamatok pedig ingadoznak – mégis sokaknál az otthonteremtés a fő cél. Mutatjuk, mikor éri meg venni, mikor jobb bérelni, és hogyan számolj 2025-ben.

Mi változott 2025-re?

Az elmúlt két évben a magyarországi átlagos lakbér 20 %-kal, a jelzálogkamatok viszont csak 2–3 százalékponttal kúsztak fel. Míg Budapesten egy 50 m²-es lakás átlagos bérleti díja már 300 000 Ft körül mozog, addig ugyanilyen ingatlanra 25 millió Ft hitelösszegnél 6 %-os THM-mel 30 éves futamidőre nagyjából 160 000 Ft havi törlesztővel kalkulálhatsz. Első ránézésre a törlesztő olcsóbb, de a kép csalóka – nézzük meg részletesen, mi van a számok mögött.

Belépési költségek: mennyi készpénz kell?

Bérlésnél általában két-havi kaucióra és egy havi bérleti díjra, azaz három hónapnyi összegre van szükséged. Egy 300 000 Ft-os budapesti lakásnál ez 900 000 Ft.

Vásárlásnál a 20 %-os önerő szabály maradt, de a Fiatalok Lakásálom Program (FLP) miatt 10 %-tól is elérhetőek hitelek. Az említett 25 millió Ft-os hitelhez így is 2,5–5 millió Ft önerő kell, plusz 1–1,5 millió Ft illeték, ügyvédi és közjegyzői díj. Ez az összeg tehát legalább négyszerese a bérleti indulóköltségnek.

Havi terhek: törlesztő vs. rezsi

Bérlőként a közös költséget és a rezsit fizeted, nagyobb javítás a tulajdonos gondja. Tulajdonosként a rezsi mellett a közös költség magasabb lehet (felújítási alap), plusz 0,5–1 %-ot érdemes félretenni évente karbantartásra. Ha 50 m²-en számolunk 1 millió Ft éves fenntartási kiadással, az havi 83 000 Ft-tal emeli a valódi törlesztődet.

A stabilitás ára

A bérleti díj szerződésmódosításkor bármikor emelkedhet, míg a fix kamatozású hitel törlesztője 10–20 évre bebetonozható. Ha ma 6 %-os hitelt veszel fel és öt év múlva 4 %-ra csökkennek a kamatok, egyszerűen refinanszírozhatsz – ez a lehetőség a bérlőknek nincs a kezében.

Befektetés vagy rugalmasság?

• Vagyoni oldal: minden befizetett törlesztő növeli a saját tőkédet, bérelt lakásnál azonban a pénz elúszik. A lakásárak euróban számolva az elmúlt húsz évben átlagosan évi 4 %-kal gyarapodtak.
• Mobilitás: pályakezdőként vagy gyakori költözésnél a bérlés egyértelműen rugalmasabb. Eladásnál a jutalék és illeték akár 5–6 %-ot is elvihet a hozamból.

Számold ki: 5 gyors tesztkérdés

1. Legalább öt évre tervezel az adott városban maradni?
2. Megvan a vételár minimum 10 %-a önerőként?
3. A teljes lakhatási költség (törlesztő + rezsi + karbantartás) nem haladja meg a nettó jövedelmed 35 %-át?
4. Van 3–6 havi vésztartalékod?
5. Hajlandó vagy időt és pénzt áldozni a karbantartásra?

Ha ezek közül legalább négyre igennel felelsz, a vásárlás nagy valószínűséggel jobb hosszú távú döntés.

 

Nemzetközi kitekintés: miért drágább most a vásárlás a nagyvárosokban?

Amerikai adatok szerint a jelzáloggal terhelt havi kiadás 38 %-kal haladja meg az átlagos bérleti díjat a 50 legnagyobb metróövezetben – derül ki egy friss tanulmány. A magyar fővárosban a különbség kisebb, 160 000 Ft törlesztő áll szemben 300 000 Ft bérleti díjjal, viszont a rejtett fenntartási költségek kiegyenlíthetik a mérleget.

A vásárlás drágulását főleg az alacsony kínálat és az építőanyag-költségek hajtják, míg a bérleti piacon a kínai és közel-keleti befektetők által finanszírozott új építésű bérházak növelik az állományt.

Mikor dönts a bérlés mellett?

• Ha < 3 évig tervezel maradni.
• Ha pályakezdőként a karriered gyors költözést igényelhet.
• Ha a teljes húsz-százalékos önerőt nem tudod biztonságosan előteremteni.
• Ha fontos számodra a karbantartási feladatok nélküli életmód.

Mikor vágj bele a hitelbe?

• Stabil (legalább három éve) fennálló, forint alapú jövedelem.
• 10–20 % önerő plusz háromhavi tartalék.
• Célod a hosszú távú vagyonépítés, amelyet az ingatlanárak infláció feletti növekedése is támogat – erre világít rá a HomeLight-féle elemzés.
• A hitelkiváltás költségeit is belekalkulálod, ha a kamatok később csökkennek.

Alternatívák: bérlés megtakarítással

Ha ma még nem tudsz venni, de készülsz rá, válassz tudatosan olcsóbb albérletet, a különbözetet pedig fektesd passzív, inflációt követő indexalapba. Így az „elvesző” bérleti pénz egy része mégis vagyonként tér vissza.

Összegzés

Nincs univerzális jó válasz, de a matek segít. Ha hosszú távon maradsz, magas a megtakarítási hajlandóságod, és nem riasztanak a fenntartási költségek, a vásárlás építi a vagyonod. Ha rugalmasságra, gyors költözésre vagy alacsony belépési költségre van szükséged, még 2025-ben is a bérlés lesz a nyerő. A lényeg, hogy ne érzelmi, hanem számokon alapuló döntést hozz – ehhez remélhetőleg most megkaptad a szükséges muníciót.